Site Yönetim Planı
BAŞAKŞEHİR 1. ETAP TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI
I. BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
Kapsam
MADDE 1
İstanbul İli, Başakşehir ilçesi, İkitelli Köyü Kartaltepe mevkii, F21c, IIc, 3d Pafta 358 Ada 1 Parsel, 359 Ada 1 Parsel, 359 Ada 2 Parsel, 359 Ada 4 Parsel, 361 Ada 1 Parsel, 362 Ada 1 Parsel, ,363 Ada 1 Parsel, 363 Ada 2 Parsel, 364 Ada 1 Parsel, 365 Ada 1 Parsel, 365 Ada 2 Parsel, 366 Ada 1 Parsel de yer alan konutlar ile 360 Ada 1 Parsel de yer alan Ticaret Merkezi, 364 Ada 2 Parsel de yer alan Ticaret Merkezi, 364 Ada 3 Parsel de bulunan Ticaret Merkezi, 365 Ada 3 Parsel de bulunan Ticaret Merkezi ve İkitelli Başakşehir I. Etap Yerleşim Plan sınırları içerisinde yer alan tüm sosyal donatı alanları, camii, otoparklar, yeşil alanlar, çocuk oyun alanları vs ortak alanları 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu Yönetim Planına göre yönetilir.
MADDE 2
Kat mülkiyetine tabi, ekli İkitelli Başakşehir I. Etap yerleşim planında yer alan ana yapı, ortak alan, ortak tesis ve işletmeler, sosyal, kültürel, dini tesis ve yukarıda yazılı parsellerde yer alan tüm yapılaşmalar ile altyapı tesisleri “İkitelli Başakşehir I. Etap Toplu Yapı Alanı” nın bir parçasıdır. İkitelli Başakşehir I. Etap Toplu yapı alanındaki tüm bağımsız bölümler yerleşim planındaki tahsis amacına uygun olarak kullanılır.
Yönetim Planında Hüküm Bulmayan Hallerde K.M.K’ Uygulanması
MADDE 3
İşbu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili hükümleri uygulanır.
Yönetim planının bağlayıcılığı
MADDE 4
Bu Yönetim Planı, tasdikli proje ve ekli yerleşim planına göre İkitelli Başakşehir I. Etap Toplu Yapı alanında yer alan yukarıda yazılı yerlerde bulunan tüm yapıların maliklerini, kat irtifak sahiplerini, bağımsız bölümü satış veya herhangi bir suretle iktisap eden üçüncü şahısları ile bağımsız bölümde herhangi bir sebebe dayanarak oturan veya faydalananları bağlar.
Yönetim Planlarının Değiştirilmesi
MADDE 5
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.
II. BÖLÜM
TANIMLAR
Bağımsız bölüm
MADDE 6
Ana taşınmazın (Toplu yapının) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve K.M.K. göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür.
Blok (ana) yapı
MADDE 7
Ana taşınmazın (Toplu yapının) , yalnız esas yapı kısmına, bir yapının temelden başlayarak bütününe denir.
Ortak alan:
MADDE 8
Toplu yapının bağımsız bölümleri ve bağımsız bölümlere tahsis edilen eklentiler hariç,
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık veya çamaşır kurutma yererleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korumasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisler ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma ve koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.
Toplu yapı
MADDE 9
Ekli “İkitelli Başakşehir 1.Etap Toplu Yapı Yerleşim Planı” yukarda verilen sınırları belli 19 imar parselini içeren alanda kurulu, bağımsız bölüm ve eklentileri de içeren tüm blok, konut, ticaret, kültürel ve sosyal amaçlı tesis ile bunların her türlü alt yapıları, açık alanları ile kamuya açık tüm alanları kapsayan bir yerleşimdir.
KAT MALİKİ
Madde 10
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan (blok ve iş merkezi ve benzeri) mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Gerçek kişiler kat maliki olabileceği gibi tüzel kişilerde kat maliki olabilir.
KULLANIM HAKKI
Madde 11
Blok kat maliklerinin ortak yerlerdeki faydalanma hakkıdır.
YÖNETİM PLANI
Madde 12
Yönetim planı yönetim tarzını kullanma maksat ve şeklini yöneticilerin ve deneticilerin alacakları ücretleri ve yönetime ait diğer hususları düzenler.
İŞLETME PROJESİ
Madde 13
Ana gayrimenkulün veya toplu yapı (site) alanını bir yıl içerisinde tahmini gelir ve gider tutarlarını tüm masraf kalemlerini, gösteren ve her bağımsız bölüme düşen miktarı belirleyen tahmini bütçeye denir.
III. BÖLÜM
YÖNETİM ORGANLARI
1) BLOK YÖNETİMİ
A) BLOK KAT MALİKLERİ KURULU
Oluşması ve yetki alanı:
MADDE 14
Blok Kat Malikleri Kurulu, bloktaki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder ve kanunların emredici hükümleri ve işbu yönetim planının maddeleri saklı kalmak şartıyla; blok bu kurul tarafından yönetilir ve yönetim tarzı kararlaştırılır. Arsa payı ne olursa olsun bütün bağımsız bölüm malikleri Blok Kat Malikleri Kurulunun birer tabii üyesidir.
Kurula katılma ve oy hakkı
MADDE 15
Blok kat malikleri kurulunda arsa payına bakılmaksızın bloktaki her bağımsız bölümün maliki bir oy hakkına sahiptir. Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa, her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, Blok Kat Malikleri Kurulunda bunları, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsi eder.
Kat maliklerinden her biri; diğer kat malikleri veya dışarıdan vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilir ve oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz, (çocuk, akıl hastası vs.) ise onun yerine Kat malikleri Kuruluna, kanuni velisi veya vasisi katılır.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren blok kat maliki, kat malikleri kuruluna ve görüşmelere katılabilir. Fakat o iş hakkında oy veremez.
Toplanma ve çağrı:
MADDE 16
Blok kat malikleri kurulu, her iki yılda bir olmak üzere Kasım ayının ikinci haftasında toplanır.
Toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi yönetici tarafından tespit edilerek toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine taahhütlü mektupla ya da imza karşılığında tebliğ edilir.
Önemli bir sebebin çıkması halinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün istemi üzerine toplantı tarihi, gündemi ve zamanı belirtilmek şartıyla toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı çağrı yapılarak Blok Kat malikleri kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağrılır.
İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı belirlenir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.
Toplantılarda, yalnız toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir. Ancak toplantıda ki mevcut üyelerin 1/3’ü isterse başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir.
Toplantı ve karar yeter sayısı:
MADDE 17
Blok kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır. Ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
Kat Mülkiyeti Kanununda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. (K.M.K. madde 24, 28, 34, 42, 44, 45)
Kararların bağlayıcılığı:
MADDE 18
Kat Malikleri Kurulunda alınan kararlar yönetici tarafından o toplantıya katılmamış olan kat malikleriyle bağımsız bölümden yararlananlara usulü dairesinde duyurulur. Ayrıca toplu yapı yönetim kuruluna bilgi verilir. Blok Kat Malikleri Kurulunun aldıkları kararlar blok kat malikleri, onların varisleri, bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler ile bağımsız bölümden kiracı yahut başka sebeplerle faydalananlara yönetici ve denetçi uymak zorundadır.
Kararların yazılması İmzalanması:
MADDE 19
Blok Kat Malikleri Kurulu Kararları, yönetici tarafından noter onaylı bir “Blok Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri” ne yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Karara aykırı oy verenlerde, aykırılığın sebebini belirterek imzalarlar. Bu defter blok yöneticisi tarafından saklanır.
Görevleri
MADDE 20
Blok Kat Malikleri Kurulu blok yöneticisini ve denetçisini seçmek, toplu yapı yönetimi haricinde blok bazında yapılacak olağanüstü harcamaları karara bağlamak, buna ilişkin bütçeyi onaylamak, geçmiş yıla ait hesapları inceleyerek blok yöneticisi ve denetçisini ibra etmekle görevlidir.
B) BLOK YÖNETİCİSİ
Seçimi
MADDE 21
Blok Kat Malikleri Kurulu, her iki yılda bir olmak üzere Kasım ayının ikinci haftasında yapacağı olağan toplantıda, kendi arasında veya dışında birisini iki yıl için “Blok yöneticisi” olarak seçer. Eski yönetici ve yardımcıların görevleri yenileri seçilinceye kadar devam eder.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Eski yönetici tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları, Blok Kat Malikleri Kurulu karar defterine yazılır, imzalanır. Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa, kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, yönetici Toplu Yapı Yönetim Kurulu veya Sulh hukuk Mahkemesi tarafından tayin edilir.
Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve adresi ve telefon numaraları en geç seçimini izleyen üç gün içinde Toplu Yapı Yönetimine bildirilir. Ayrıca seçilen yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin, ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere asılması mecburidir. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyenler ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu 33. Maddesinde öngörülen cezai hükümler uygulanır. Yönetici dışarıdan seçilmiş ise kendisi ile sözleşme yapılır. Kat Malikleri Kurulu gerek görürse yöneticilerden teminat isteyebilir.
Ücreti:
MADDE 22
Yöneticiye, bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları yöneticilerin seçimi sırasında Blok Kat Malikleri Kurulunca karara bağlanır.
Görev yetki ve sorumlulukları:
MADDE 23
Blok yöneticisi kat maliklerine ve Toplu Yapı yönetimine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yöneticisi olduğu bloğa işbu yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu ve yönetim kurulunun yetki, görev ve sorumluluğuna bırakılmayan hususlarda yetkili, görevli ve sorumludur.
Yönetici, her yıl kasım ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar blok bazında elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici bu amaçla, gelir/gider durumunu gösteren bir raporu toplantı çağrısıyla birlikte, kat maliklerin bilgisine sunar. Yönetici, yaptığı giderleri belgeler. Bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar Blok yönetici, ilgili mevzuat, Kat Mülkiyeti Kanunu sözleşme ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka özellikle aşağıda belirtilen işleri yapar.
a) Blok Kat Malikleri Kurulu, toplu Yapı temsilciler Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim kurulunun kararlarını yerine getirir. Blok yapının ve ortak yerlerinin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, işletilmesi ve onarım için gerekli olağan tedbirleri alır.
b) Blok Kat Malikleri Kurulunca alınan kararlara uygun işlemleri yapar.
c) Bu Yönetim planına göre yapmaya yetkili olduğu, işler nedeniyle yönetim planına göre borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ( faydalı ve lüks harcamalar vb.) kat maliklerine ve üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde bulunur. Blok Kat Malikileri Kurulu kararının iptaline ilişkin olarak veya yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle, kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil eder. Hukuki takip gerektiren durumlarda bir avukatla vekalet sözleşmesi yapabilir. Avukatlık ücreti ve yargılama giderleri blok ortak giderlerinden karşılanır.
d) Blok yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
e) Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından blok yöneticisi uhdesine bırakılan işleri yürütür. Bu işler için gerekli aidatı blok sakinlerinden tahsil eder ve gerekli harcamaları yapar.
f) Blok kat maliklerinin yarısı isterse yönetici olağan toplantılar dışında da işletme defterini ve gelir gider hesaplarını göstermek zorundadır.
MADDE 24
Yönetici tarafından bilumum gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylı bir işletme defteri tutulur. Bu defterin her yıl Ocak ayında yönetici tarafından noter marifetiyle kapatılması mecburidir.
C BLOK DENETÇİSİ
Seçimi ve Ücreti
MADDE 25
a) Blok Kat Malikleri Kurulu iki yılda bir kasım ayında yapacağı toplantıda kendi arasından veya dışarıdan birini 2 yıl için blok deneticisi seçer. Eski deneticinin görevi yenileri seçilinceye kadar devam eder.
b) Denetçi, toplantıya katılanların arsa ve pay çoğunluğu ile seçilir. Blok Kat Malikleri Kurulu karar defterine yazılır ve imzalanır.
c) Deneticiye, bu görevinden ötürü bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları Blok Kat Malikleri Kurulu tarafından kararlaştırılır.
Görev, Yetki ve Sorumluluk:
MADDE 26
a) Denetici, yöneticinin hesap ve işlemlerini en az altı ayda bir denetler. Bununla beraber haklı bir sebebin çıkması halinde hesapların denetlenmesini her zaman yapar. Kasım ayında yapılacak toplantıda, kat Malikleri Kuruluna vereceği raporda denetim sonucu ve blok yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine gönderilir veya imza karşılığında verilir.
b) Denetçi, bu raporu ve vereceği kararları yazarak imza eder.
c) Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıdan bir uzmana inceletebilir.
d) Denetçi, isterse Toplu Yapı temsilciler Kuruluna gözlemci sıfatıyla katılabilir.
D) BLOK TEMSİLCİSİ
MADDE 27
Blok yöneticisi, yönetmiş olduğu blok yapıdaki tüm kat maliklerini Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil eder.
2) TİCARET MERKEZİ YÖNETİMİ
MADDE 28
Toplu yapı alanında bulunan ticaret merkezleri de blok yönetimine ilişkin esaslar dahilinde “Toplu Yapı Temsilciler Kurulu”nda temsil edilirler. Ancak ticaret merkezi yöneticisine kat malikleri tarafından yardımcı tayin edilebilir.
3) TOPLU YAPI YÖNETİMİ
A) TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU
Oluşması, yetki alanı ve görevleri:
MADDE 29
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu; blok yöneticileri ile ticaret merkezi yöneticilerinden oluşur. İkitelli Başakşehir 1. Etap Toplu Yapı Alanı sınırlarını belirleyen bu yönetim planına ek “Yerleşim planında” gösterilen ve blok ortak alanları ile Toplu Yapı ortak alanları içinde kalan tüm ortak yer ve tesisiler ile işletmelerinde yetkili ve sorumludur.
Katılma ve oy hakkı:
MADDE 30
Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda, yönetici ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Kurulun belli bir toplantısına katılmayacak üye temsil ettiği blok kat maliklerinden bir kimseyi vekil tayin edebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir metinle kanıtlamak zorundadır.
Toplanma ve Çağrı:
MADDE 31
a) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, her iki yılda bir yönetim ve denetim kurulu üyelerini seçmek üzere aralık ayının üçüncü haftasında toplanır.
b) Yeni yıla ilişkin hazırlanan işletme projesi (bütçe) ile yönetim kurulunun yıllık hesaplarının görüşülmesi amacıyla her yıl aralık ayının üçüncü haftasında toplanır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin 2/3 çoğunluğu istemi üzerine olağanüstü olarak her zaman toplanabilirler.
c) Toplantı gündemi, tarih, yer ve saati; Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından blok yöneticilerine toplantı tarihinden en az on beş gün önce, gelecek yıla ait bütçe taslağı ile birlikte imza karşılığı veya posta marifetiyle bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayının sağlanmaması halinde ikinci toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.
Toplantı ve karar yeter sayısı:
MADDE 32
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, üye sayısının yarıdan fazlası ile toplanır. Toplantıya katılanların oy çoğunluğu ile karar verir. Alınan kararların yeniden görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması önerisi toplantıya katılanların 3/5 oy çoğunluğu ile kabul edilmesine bağlıdır.
Yeter sayı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı çağrıda belirtilen tarihte yapılır ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir. Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu yönetim planında öngörülmüş bulunan karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
Kararların bağlayıcılığı:
MADDE 33
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun kararları: İkitelli Başakşehir 1. Etap Toplu Yapı alanında bulunan tüm bağımız bölüm maliklerini, blok kat malikleri kurulunu, Toplu Yapı Yönetimini, Denetim Kurullarını, blok yönetimi ve yöneticilerini, ticaret merkezi yöneticileri ile bütün sakinleri, irtifak hakkı sahiplerini, bağımsız bölümden herhangi bir şekilde faydalananlar ile onlardan devir alanları bağlar.
Kararların yazılması ve imzalanması:
MADDE 34
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun kararları başkan tarafından bir tutanakla tespit edilir ve toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek tutanağı imza ederler. Bu tutanaklar “ Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı” tarafından saklanır ve istenildiğinde ibraz edilir.
Görevleri:
MADDE 35
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Toplu Yapı Denetim Kurulu üyelerini seçmek, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan işletme bütçesini onaylamak, bu yönetim planında münhasıran yetkili olduğu konularda karar vermek. Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun bu yönetim planında yazılı görev ve yetkileri haricinde kalan diğer tüm konularla ilgili olarak karar almak, bir önceki Yönetim Kurulu üyelerini ve hesaplarını inceleyerek ibra etmek veya haklarında yasal takip başlatmakla görevlidir.
B) TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU
Seçimi:
MADDE 36
Toplu Yapı Yönetim Kurulu, 2 yıl için Toplu Yapı Temciler kurulu tarafından kendi aralarından veya dışarıdan 5 asil, 2 yedek üye olmak üzere seçilir. Bu seçimin ilk turunda her üye için ayrı ayrı en az tüm üyelerin salt çoğunluğu kadar oy sağlanamaz ise, ikinci, turda en çok oy alanlar seçilir. İkinci tur aynı gün ve ara verilmeksizin yapılır.
Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili ve bir de muhasip üye seçerek görev bölümü yapar. Yönetim kurulu salt çoğunlukla toplanır ve üye tam sayının çoğunluğuyla karar verir. Yönetim Kurulu’nun kararları her sayfası noterce onanmış “Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defteri” ne yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalayabilirler. Bu defter, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır.
Değişen başkanlar arasında tutanakla devir/teslim edilir.
Ücreti:
MADDE 37
Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyelerine herhangi bir ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktar ve şartlarını Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından karara bağlanır. Bir kişinin aynı zamanda hem blok yöneticisi hem de Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyesi olarak iki ücret birden alıp alamayacağı, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından karara bağlanır.
Görev, yetki ve sorumlulukları:
MADDE 38
Toplu Yapı Yönetim Kurulu Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu’na karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetim Kurulu, İkitelli Başakşehir 1. Etap Toplu Yapı alanı sınırlarını belirleyen bu yönetim planına ekli “ Yerleşim Planında “ gösterilen Toplu Yapı ortak alanlar ile blok ortak alanlarının bakımı, koruması ve işletilmesi ile ilgili konularda görevli, yetkili ve sorumludur. Yönetim Kurulu özellikle;
a) Bağımsız bölüm dışında blok ve toplu yapı ortak kullanım alanlarının ( kamuya açık alanların) yerleşim planının öngördüğü doğrultuda kullanılmasına, yönetimine, bakım ve onarımına, işletilmesine ve bunları sağlayıcı her türlü giderlere ilişkin kararlar alır.
b) Toplu yapı işletme projesini hazırlar. Bu projede özellikle yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, Toplu Yapı Yönetim giderlerinden, bu yönetim planına ve arsa payına göre kat maliklerine düşecek muhtemel avans tutarını gösterir. Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri; aidat tahakkuk ve tahsilatının sağlanmasına, muhasebenin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetleri, ayrıca büro ortak alan ve Toplu Yapı içinde bulunan tüm ortak alanların aydınlatma, ısıtma, periyodik temizlik, kapıcı, bekçi, bahçıvan, otopark görevlisi vs. verilecek tüm hizmetlerde yararlanılacak elemanların giderleri, blok ortak tesislerinden hidrofor, asansör, jeneratör vb. tesislerin bakım, onarım işletme giderleri ile kararlaştırılacak bloklar arası ortak (jeneratör işletmesi vb.) öteki hizmetlerin karşılanmasını kapsar. Hazırlanan yıllık işletme projesi (bütçe), Toplu Yapı temsilciler Kuruluna ve tüm kat maliklerine her yıl aralık ayının üçüncü haftasından en az on beş gün önce imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla bildirilir. İşletme projesinin bildiriminden başlayarak 7 gün içinde Toplu Yapı Temsilcilerince itiraz edilirse, itiraz Toplu Yapı temsilciler Kurulu toplantısında incelenir karara bağlanır. Gerekirse yeni bir proje hazırlanır itiraz olmazsa işletme projesi olağan toplantı sonucunda kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi ve Toplu Yapı Temsilciler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icra iflas kanunun 68.Maddesinin 1.Fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
c) Blok ve Toplu Yapı ve ortak kullanım alanlarında (yollar, treuarlar, otoparklar, açık alanlar, sosyo-kültürel tesisler, eğitim tesisleri, ticaret tesisleri vb. ) imar kanununa, imar planına ve yapı projelerine uyumsuz her türlü gelişmeleri önler. Aykırılıkların giderilmesi için gerekeni yapar.
d) Kat Mülkiyeti Kanunu işbu yönetim planı ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararlarını blok yönetimlerinden, yanlışsız ve eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler, sonuç alınmasına çalışır.
e) Merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, blok yöneticilerinin ihtiyaç ve dilekleri göz önünde tutarak çözümler üretir.
f) İkitelli Başakşehir 1. Etap Toplu Yapısını üçüncü kişiler önünde Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı temsil eder. Toplu Yapı Temsilciler kurulunun aldığı kararlara uymayan, ortak gider ve avans ödemeyen vb. hukuki ihtilaflarda kat maliklerine karşı yönetici sıfatıyla gerektiğinde davalar açar, açılacak davalarda taraf olur. Vekil tayin edilir.
g) Kamuya açık alanların bakım/onarım ve temizliğinde ilgili idarelerle işbirliği kurarak hizmet verir. Bu amaçla bekçi, bahçıvan, güvenlik ve temizlik elemanı gibi görevliler çalıştırır. Veya bu konularda hizmet satın alır.
h) Seçim dönemlerinde Blok ve Temsilciler Kurulunda yapılacak seçimler için takvim yapar, eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi kırtasiyeleri tek biçimde belirler, dağıtır. Blok kat malikleri ve yöneticileri belirlenen zamanda toplanmaz ve yönetici seçmezlerse, o blok için re’sen yönetici atar veya Sulh Hukuk Hakimine başvurarak yönetici atanmasını talep eder.
i) Toplu Yapı Yönetim Kurulu işletme projesinde yer vermek suretiyle uhdesinde bulunan işlerden bir kısmını blok yöneticilerine bırakarak her bloğun bütçesi çerçevesinde çözümlenmesini isteyebilir.
MADDE 39
Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesinde bir sözleşme ile gerçek veya tüzel kişileri görevlendirebilir.
C) TOPLU YAPI DENETİM KURULU
MADDE 40
Toplu Yapı Denetim Kurulu, 2 yıl için Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından toplantıya katılanların oy çokluğu ile olağan toplantıda 3 asıl 2 yedek üye olarak seçilir. Bunlar kendi aralarında bir başkan seçerler. Aynı kişiler yeniden seçilebilirler.
Denetim Kurulu, en geç 6 ayda bir Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nun hesap ve işlemlerini inceleyerek sonuçları Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’na bildirir. Yılsonlarında Yönetim Kurulu’nun aklanması veya sorumlu tutulması önerisini de içerecek biçimde düzenleyeceği kesin hesaplara ilişkin raporunu Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerine ulaştırılmasını ister, sağlar.
Denetim Kurulu zorunlu hallerde Temsilciler Kurulunun olağanüstü toplantıya çağırabilir. Denetim Kurulu, bütün kararları ile rapor özetlerini, noterce onaylanmış “Toplu Yapı Denetim Kurulu Karar Defteri”ne yazar. Bu defter, eski yeni kurullar arasında devir teslim edilir.
Ücreti
MADDE 41
Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyelerine herhangi bir ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktar ve şartlarını Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından karara bağlanır. Bir kişinin aynı zamanda hem blok deneticisi hem de Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyesi olarak iki ücret alıp alamayacağı, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından ayrıca karara bağlanır.
IV. BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
MADDE 42
Kat malikleri, K.M.K. sözleşmeler ve yönetim planındaki hükümler saklı kalmak kaydıyla, kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde K.M.K.’nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım yapamazlar.
MADDE 43
Kat malikleri. Toplu yapının ( taşınmaz malın) bütün ortak yerlerine medeni kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre kullanma, korunma, faydalanma hakkına sahiptirler.
MADDE 44
Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine itina göstermeye blok ve toplu yapının güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
MADDE 45
Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda bulunan tüm üyelerin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça toplu yapıda bulunan kat maliklerinin hiçbirisi ortak yerlerde, inşaat, onarım ve tesisler, yaptıramayacakları gibi değişik renkte badana ve boyada yaptıramazlar. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya ve bağımsız bir bölüme ve bölümlere zarar verdiğini ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat Maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.
MADDE 46
Kat malikleri kendilerine ayrılan yerler dışında ortak yerlere araç, eşya vb. hiçbir şey bırakamazlar ve ortak alanları tek başlarına başkalarının kullanımlarını engelleyecek biçimde kullanamazlar. Tahsis edilen alanlar haricinde çöp vs. koyamazlar Ortak alanlara konulan ve belli bir amaca tahsis edilen demirbaşların yerlerini değiştiremezler.
MADDE 47
Kat malikleri özel araçlarını tahsis edilen otopark dışına bırakamazlar. Toplu yapıda yer alan her bağımsız bölüm için en fazla 1 araç otoparka konulabilir. Otoparkın bakım, onarım, işletme vb. mutat giderlerin Toplu Yapı Yönetiminin yıllık bütçesinden karşılanır. Bunlar için kat maliklerinden ayrıca bir ücret istenmez. Ancak bir bağımsız bölüm maliki birden fazla otomobil dışındaki ticari aracı için ayrıca ücret ödemesi gerekir. Misafir araçlardan da ücret alınır. Hiç kimse aracını bir başka aracın giriş çıkışını, itfaiye ve ambulans aracının geçişini engelleyecek ve yeşil alanları tahrip edecek şekilde park edemez. Ayrıca site içerisinde kamyon, kamyonet, iş makinesi, tır, çekici, otobüs ve benzeri araçlar park edemezler.
MADDE 48
Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini, blok ortak yerleri ile Toplu Yapı ortak alan ve tesisleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri ve şeyleri yapamazlar
a) Kendi bağımsız bölümlerini randevu evi, kumarhane veya benzeri yer gibi ahlak ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.
b) Bağımsız bölümlerin balkon( teras) ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkemez, su ve benzeri şeyler dökemez çöp vs. şeyler atamazlar. Binanın dış cephesine, bahçeye çamaşır asamazlar.
c) Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, iş yeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hiçbir şekilde hastane- dispanser, klinik, poliklinik ve eczane laboratuarı gibi müesseseler kuramayacakları gibi kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde “toplu Yapı Temsilciler Kurulu” tarafından oy birliği ile karar verilmedikçe sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile fırın, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, terzihane, yatakhane, emlak bürosu, sendika dernek merkezi, dershane vb. galeri ve çarşı gibi mesken dışında bir amaca tahsis edemezler. Dükkan ve işyeri malikleri, dükkan ve işyerlerini diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte kullanamaz ve başkalarına kullandıramaz.
d) Kendi bölüm ve eklentisi ile blok ortak yerler ile toplu yapı ortak alanlarında “ Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca ” oybirliği ile karar kılınmadıkça kedi, köpek, tavuk vb. hayvanlar besleyemezler.
e) Kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye itina göstermeye mecbur oldukları gibi, “ Toplu Yapı Yönetim Kurulu “ müsaade etmedikçe halka açık toplantıları ortak yerlerde yapamazlar.
f) Radyo ve müzik aletleriyle benzeri şeyleri diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar.
g) Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde; patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar ve diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerde bulunamazlar.
h) Toplu Yapı Yönetim Kurulu müsaade etmedikçe blok yapının ön veya arka cephelerine, bağımsız bölümlerin pencere, balkon veya teraslarına dışarıdan görünen veya dışarı sarkan levha veya tabela asamazlar; balkon veya teraslara binanın genel görüntü ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte güneşlik koyamaz ve güvenlik önlemleri alamazlar.
i) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde bizzat kendisi oturmuyor, kullanmıyor ise; kendi tebligat adresini, bu adresteki değişiklikleri, bağımsız bölümde her ne sebeple ve sıfatla da olsa oturan( kira, sükna, vb. ) kişilerin ad, soyadı ve iş adresleri ile telefonlarını en geç 15 gün içinde, blok yöneticilerine Toplu Yapı Yönetimine bildirmek zorundadırlar. Aksi halde yönetimde mevcut son adresleri tebligat adresi sayılır. İşlemler bu adrese göre yapılır.
MADDE 49
Kat malikleri, başka bir bağımsız bölüm, eklenti veya blok ortak yer ile toplu yapı ortak yer ve tesislerinde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölüme girme zorunluluğu bulunan hallerde gerekli izni vermekten kaçınamazlar. Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun bir zamanda yapılması ve müsaade alınması gerekmektedir. Bu iş sebebiyle kat malikleri her hangi bir zarara uğrarsa, uğrayacakları zararların lehine müsaade edilen tarafından veya blok ortak yer ise blok maliklerinden toplu yapı ortak alan veya tesis ise Toplu Yapı Yönetim Bütçesinden derhal ödenmesi ve giderilmesi mecburidir.
MADDE 50
Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu yönetmelikte kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümlere, kat malikleri ile bağımsız bölümde herhangi bir sebeple ( kira–sükna vb.) devamlı bir şekilde yararlananlar tarafından uyulması mecburidir. Bu yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümlere, kat malikleri ile bağımsız bölümlerden yararlananlar birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olurlar.
V. BÖLÜM
GENEL GİDERLERE KATILMA
A) BLOK ORTAK GİDERLERİNE KATILMA
MADDE 51
Kat malikleri, bulundukları blok yapıya ilişkin ortak yer ve tesisiler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kat malikleri ortak giderlere Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili düzenlemesine uygun olarak katılırlar. Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık % 5 gecikme tazminatı ödemek zorundadır. Ortak gider ve avans payını ödemede 1 aydan fazla geciken kat maliki hakkında, yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür. Kat maliki veya bağımsız bölümü kullanan ( kiracı vs. ) kusurlu hareketi ile bir gidere sebep olmuşsa yapılan ödeme zarara neden olandan ve kat malikinden müteselsilen alınır.
B) TOPLU YAPI ORTAK GİDERLERİNE KATILMA
MADDE 52
İkitelli Başakşehir 1. Etap yerleşim planına göre ortak alan yer ve tesislerine ilişkin ortak giderler, aidat tahakkuk ve tahsilatının sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetleri, ayrıca blok ortak alan ve toplu yapı içinde bulunan tüm ortak alanların aydınlatma, ısıtma, periyodik temizlik, kapıcı, bekçi, bahçıvan, otopark görevlisi vs. Verilecek tüm hizmetlerde yer alacak elemanların giderleri, blok ortak tesislerin hidrofor, asansör, jeneratör vb. tesislerin bakım, onarım, işletme giderleri ile kararlaştırılacak bloklar arası ortak ( jeneratör işletmesi vb.) öteki hizmetlerin karşılanmasından oluşur.
İkitelli Başakşehir 1. Etap Toplu Yapı ortak giderlerine, bağımsız bölümlerin her biri Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili düzenlemesine göre katılır. Kat malikleri toplu yapı kapsamındaki ortak alan, yer ve tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider ve avansını ödemekten kaçınamaz.
Toplu Yapı ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki aylık %5 gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
Kat maliklerinden herhangi biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi nedeniyle bir gidere sebep olmuş ise, gidere katılanları yaptıkları ödemeler için o kat malikini ve gidere sebep olana müteselsilen rücu edilir.
Toplu Yapı ortak gider ve avansını ödemeyen kat malikleri hakkında Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre dava açabilir ve icra takibi yapabilir, gerektiğine bu hususları takip etmek üzere vekil tayin edilebilir.
MADDE 53
Kat malikinin hissesine düşen gider ve avans ( blok ortak ve toplu yapı ortak ) borcundan dolayı, kat malikleri ile bağımsız bölümden kira, sükna veya bir başka sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar ile müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu suretle ödemede bulunan kat malikinin rucu hakkı, umumi hükümler çerçevesinde saklıdır. Kiracının mal sahibine peşin ödemede bulunduğu hakkındaki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
YENİLİK VE İLAVELER İLE GİDERLERİNE KATILMA
Faydalı olanlar
MADDE 54
Kat malikleri, blok yapı ve toplu ortak yerlerinde, kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Blok ve Toplu Yapının ortak yerlerinin kullanımının daha rahat ve kolay bir hale konulmasını veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, toplu yapı yönetim kurulunun vereceği karar ile yapılır. Blok ortak yerinde ve blokla ilgili yenilik ve ilaveler blok kat maliklerince, toplu yapı ortak alanlarında yapılan yenilik ve ilaveler ise toplu yapıda bulunan tüm kat maliklerince ödenir.
Çok Masraflı ve Lüks Olanlar
MADDE 55
Blok yapı ve ortak yerlerinde yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise, yapının özel durumuna göre lüks niteliği taşıyorsa bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Lüks olan bu yenilik ve ilavelerin yapılmasına kat malikleri kurulu karar verir ve giderlerine de karar altında olumlu yönde imzası bulunan kat maliklerince ödenir.
Toplu Yapı ortak yerlerinde yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masrafı ve lüks niteliği taşıyorsa toplu yapı temsilciler kurulunun 2/3 oy ve pay çokluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Giderleri de toplu yapı da bulunan tüm kat malikleri tarafından ödenir.